محمد سالاري از تصميم گيري مديريت شهري برای عملیاتی شدن TDR خبر داد:

انتقال حق توسعه، جبران كننده خسارت و عدم النفع در اجراي طرح هاي توسعه شهري است


محمد سالاری با تاکید بر اهمیت و اولویت موضوع  انتقال حق توسعه (tdr) برای كميسيون شهرسازي ومعماري شوراي شهر تهران گفت: هفته گذشته وبیناری با همین موضوع و با حضور اعضاي كميسيون شهرسازی و معماری، معاونت شهرسازی و معماری شهرداري تهران و همراهي كم نظير حدود بيست و پنج نفر از صاحب نظران وكارشناسان از داخل وحتي خارج از كشور برگزار کردیم.

وی تصریح کرد: انتقال حق توسعه، يكي از تكاليف مهم و مغفول مانده طرح جامع وطرح تفصيلي شهر تهران است كه باید سال ها پیش با محوريت وزارت راه وشهرسازي و ساير وزارتخانه ها ودستگاه هاي مربوطه، مطالعه و فرايند تصويب آن به سرانجام مي رسيد اما متاسفانه علي رغم پيگيري ها و تذكرات مكرر همچنان بلاتكليف است.

 سالاری با اشاره به پيگيري های كميسيون شهرسازي ومعماري شورا و اهتمام معاون شهرسازي ومعماري شهرداري تهران و همراهي سازمان نوسازي، اظهار داشت: اکنون لايحه مربوط به انتقال حق توسعه، در حدود اختيارات مديريت شهري در حال نهايي شدن است. عملياتي كردن اين مفهوم و ايده، بسياري از مشكلات شهرهاي كشور را در اجراي برنامه ريزي ها و طرح هاي توسعه شهري رفع مي كند .

رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه مالکان زمین دارای مجموعه ای از حقوق بر املاک خود شامل حق بهره برداری، حق واگذاری و حق توسعه ملک و حق اجاره داری و ... هستند که هر کدام از این حقوق را به عنوان یک عنصر جداگانه می‌توان از ملک جدا نمود و انتقال داد، گفت: در برنامه انتقال حق توسعه، صاحب زمین یا ساختمانی با ارزش که بر اساس قوانین و ضوابط با محدودیت بهره‌برداری از زمین خود مواجه شده و نمی تواند مطابق حقوق همجواری خود، توسعه داشته باشد، می‌تواند معادل آن را یا در دیگر املاک خود در مناطق دیگر که ظرفیت توسعه برای آن دیده شده  جبران کند و یا اینکه از طریق سازوکار بازار آزاد به مالک دیگری که در منطقه مجاز به توسعه زمین دارد، بفروشد.

وی ادامه داد: در جوامع شهري بدلیل وجود نواحي با ارزش محيطي، نشانه‌ها و آثار تاریخی، باغات، فضاهاي باز و ديگر عناصر ارزشمند حفاظت از آنها ضرورت می‌یابد که در این صورت این قبیل املاک از فرصت توسعه بازمانده و با محدودیت مواجه می‌گردند یا اینکه بواسطه اجرای طرح‌ها و ضرورت رعایت ضوابط حریم این بازمازندگی از توسعه رقم می‌خورد.

سالاری افزود: انتقال حق توسعه بر آن است تا در نقاطی که بایستی حفاظت شوند، توسعه را کاهش داده یا حذف کند و در عوض توسعه را به مناطقی که خواستار رشد و دارای ظرفیت توسعه هستند، منتقل نماید. این راهکار یک تکنیک بازار محور است که به تشویق داوطلب شدن برای انتقال رشد از نواحی کم توسعه به نواحی با پتانسیل بیشتر برای توسعه می‌پردازد. در واقع با استفاده از این روش، مالکان ساختمان‌های با ارزش و تاریخی، باغات و زمین‌های طبیعی و مزارع می‌توانند از طریق جابجایی یا واگذاری حقوق توسعه قابل انتقالشان، هزینه زیان خود را جبران و به حفظ عناصر و اراضي ارزشمند اقدام کنند.

این عضو شورای شهر تهران با بیان اینکه در اجرای انتقال حق توسعه با چهار مفهوم روبرو هستیم و این مکانیزم با این مفاهیم خود را معنی می‌کند، این مفاهیم را شامل ۱. «حق توسعه» که بر اساس آن مالک هر زمین دارای حق توسعه مانند حق اجاره‌دادن، رهن، واگذاری زمین است ۲. «منطقۀ ارسال» به معنای اراضی و زمین‌هایی است که دارای اهمیت و ارزش‌های ویژه هستند مانند املاک باارزش تاریخی که با محدودیت توسعه مواجه اند 3.«منطقۀ دریافت» به اراضی گفته می‌شود که برای توسعه مناسب تشخیص داده می‌شوند و 4. «ارزش توسعه» در مناطقی که با ارزش تلقی می‌شوند، عنوان کرد.

سالاری ادامه داد:  زمانی که برنامه‌های TDR ارائه شود، مالکان مختارند که در آن مشارکت داشته باشند یا نداشته باشند. در صورت مشارکت در برنامه، مالکان متعهد می‌شوند که از زمین و ارزش مترتبه محافظت کنند و به میزانی که نمی‌توانند از حق ساخت مطابق مقررات منطقه‌بندی برای ملک خود استفاده کنند و مجاز به انتقال حق توسعه خود به نقاط دیگر یا واگذاری حق اقدام نمایند.

وی با تاکید بر اینکه علیرغم پیش‌بینی راهکار انتقال حق توسعه ملك در طرح‌‌های توسعه شهری تهران اما تاکنون سازوکار اجرایی برای آن بعد از گذشت حدود 15 سال از اجرای طرح جامع تهران وجود ندارد، گفت: اکنون شهرداری تهران با توجه به دغدغه‌های کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر در زمینه احقاق حقوق عمومی و خصوصی و در راستای تحقق تکالیف طرح جامع شهر تهران مبنی بر تهیه طرح "ساماندهی و طراحی نظام انتقال حق توسعه"  لایحه‌ای را با هدف الگوسازی و حمایت از نوسازی بافت‏ های تاریخی و  فرسوده و حفظ ارزش‏ های طبیعی شهر تهران در قالب الگوی انتقال حق توسعه در افق 5 ساله و بهره‏ گیری از ظرفیت و محدوده‏ هایی از شهر که واجد ظرفیت‏ های توسعه هستند، ارائه کرده است.

رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران توضیح داد: بر اساس لایحه اخیر شهرداری تهران که پیش‏نویس آن به کمیسیون شهرسازی و معماری جهت بررسی ارائه شده، قرار است تا 20 هکتار از اراضی اولویت‏ دار سطح شهر تهران به عنوان مناطق فرستنده شناسایی و در اولین گام برای اجرایی نمودن طرح انتقال حق توسعه در شهر تهران به اجرا درآید.

وی ادامه داد: همچنین مناطق دارای ظرفیت توسعه شامل پهنه هایی از شهر که در ضوابط طرح تفصیلی با تراکم زیاد مشخص شده‌اند، محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدماتی، شعاع 500 متری ایستگاه‌های مترو و ... نیز به عنوان گیرنده توسعه مشخص خواهند شد که البته ضروری است تا طرح‌های مربوطه مسیر تصویب در کمیسیون ماده 5 را طی کنند. با توجه به واگذاری حقوق توسعه در محدوده‏ های فرستنده، ما به ازای تراکم واگذار شده خود از منافع جایگزین دیگری بهره‏ مند خواهند شدکه درلایحه، سازوکار و روش‏ های تعیین ارزش املاک فرستنده و گیرنده حق انتقال توسعه مشخص شده است.

سالاری اضافه کرد: در صورت استفاده از این سازو کار پیش بینی شده پس از تخریب و نوسازی به مدت 50 سال از تاریخ گواهی پایانکار، اجازه تخریب و نوسازی با تراکم بیش از تراکم اعمال شده امکان‌پذیر نخواهند بود. فارغ از ايراداتي كه به پيش نويس لايحه وارد است، به هرحال اجراي چنين تكليف و ايده مهمي مي‌بايست در شهر تهران آغاز شود و با اصلاحات تدريجي به عنوان الگويي به ساير كلانشهرها و شهرهاي كشور تسری يابد.

رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه انتقال حق توسعه، باید با محوريت وزارت راه وشهرسازي و ساير وزارتخانه‌ها ودستگاه‌هاي مربوطه مطالعه و فرايند تصويب آن سال‌ها پيش به سرانجام مي‌رسيد، گفت:  متاسفانه این تکلیف مهم طرح تفصیلی علي رغم پيگيري‌ها و تذكرات مكرر همچنان بلاتكليف است که اکنون با پيگيري كميسيون شهرسازي و معماري و اهتمام عبدالرضا گلپايگاني معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران و همراهي سازمان نوسازي شهر تهران، لايحه‌ای برای اجرای پایلوت و در حدود اختيارات مديريت شهري در حال نهايي شدن است. عملياتي كردن اين مفهوم و ايده، بسياري از مشكلات شهرهاي كشور را در اجراي برنامه‌ريزي‌ها و طرح‌هاي توسعه شهري حل مي‌كند.