شهرفروشی با نام مال و مگامال


ساخت‌وساز مال و مگا‌مال‌ها حدود 12سال است که مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفته و شاهد رشد قارچ وار این مجتمع‌ها در کلانشهر تهران و حتی سایر کلانشهرها ازجمله مشهد و تبریز هستیم، مال‌ها برای شهرداری‌ها به دلیل صدور مجوز و سرمایه‌گذاران به‌دلیل نوع کاربری‌ها بسیاردرآمدزاست. این درآمدزایی موجب شده تا بدون نیازسنجی و مطالعات لازم تنها مجوز صادر شود که ماحصل این رویکرد نظارتی حضور ۱۳ مال در منطقه یک و ۷ مال در مناطق 3 و 22 است. این آمار بیانگر عملکرد بی‌ضابطه شهرداری و بی‌توجهی به ظرفیت و گنجایش مناطق شهری تنها با نگاه افزایش درآمد و فروش شهر است. با توجه به اهمیت مسئله با محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران، به گفت‌وگو نشستیم.

 

توسعه مال و مگامال‌ها در شهر تهران و سایر کلانشهرها در چند سال اخیر با رشد قابل‌ملاحظه‌ای همراه شده است. از نظر اقتصادی ساخت این مجتمع‌های خدماتی وتجاری چه میزان برای شهرها ضرورت داشته، آیا نگاه، صرفا درآمدزایی بوده است؟

در طرح تفصیلی شهر تهران که در سال 1391 ابلاغ شد پهنه S (کار و فعالیت) برای کاربری تجاری، اداری و خدماتی تعریف شد، در این پهنه طرح تفصیلی نسبت به صدور مجوزهای مال‌ها و مگا‌مال‌ها به شهرداری‌ها اجازه صدور مجوز داده می‌شود بر این اساس می‌توان گفت این مجتمع‌ها نه‌تنها تهدیدی برای شهرها محسوب نمی‌شود بلکه فرصت هستند؛ زیرا مجموعه‌هایی با مقیاس بزرگ هستند که انواع خدمات مورد نیاز شهروندان محله و منطقه را تامین می‌کند. مال‌ها و مگا‌مال‌ها پروژه‌های چندمنظوره‌ای هستند که با هدف ارائه خدمات مورد نیاز شهروندان در محدوده سکونت تعریف می‌شود تا نیاز به تردد در سایر محدوده‌ها برای دریافت این خدمات نباشد در حقیقت می‌توان گفت، ساخت این مجتمع‌ها فارغ از مباحث دیگر با هدف کاهش اتلاف وقت شهروندان است که با این هدف در طرح تفصیلی شهر تهران گنجانده شده است.

چرا با وجود این‌که فلسفه ایجاد این مجتمع‌های بزرگ تامین نیازها و افزایش رضایتمندی شهروندان است، به بحران هر منطقه تبدیل و شکایت شهروندان را موجب شده است؟

امروز مال‌ها و مگا‌مال‌ها به دلیل ایجاد گره‌های ترافیکی بالا دیگر فرصت نیستند و نوعی تهدید محسوب می‌شوند و سکونت‌های اطراف این مجتمع‌ها را از حیز‌انتفاع انداخته است. علت این است که شهرداری تهران در دوره گذشته به تکالیف طرح تفصیلی در این‌باره عمل نکرد. برای نمونه در تکلیف‌های 40گانه طرح تفصیلی شهرداری تهران ملزوم شده تا نوع بهره‌برداری از پهنه S را مشخص کند برای این کار نیز باید مجموعه‌های مال و مگامال‌ها در گذشته را احصا می‌کرد و نیازسنجی از محلات و مناطق برای این پهنه صورت می‌داد تا مجوزهای آتی براساس نیازسنجی صادر شود، در حقیقت شهرداری باید نوع بهره‌برداری این مجتمع‌ها را تعیین می‌کرد، اما به دلیل کسب درآمد این الزام مورد توجه قرار نگرفت و تنها مجوز ساخت صادر شد. از سوی دیگر باید پیش از صدور هر مجوزی در پهنه S شهرداری پیوست‌های مطالعاتی در بخش‌های ترافیکی، اجتماعی، فرهنگی و شهرسازی مورد بررسی قرار می‌گرفت تا مشخص شود که در صورت فرامحله‌ای بودن مال و مگامال‌ها تبعات آن برای ساکنان محدوده این مجتمع‌های بزرگ چه خواهد بود. صدور مجوزهای ساخت مال و مگا‌مال‌ها باید براساس این مطالعات و تکالیف انجام می‌شد مسئله‌ای که مورد غفلت واقع شده است. متاسفانه رویکرد و استراتژی شهرداری در این‌باره تنها درآمدزایی صرف بوده است به‌همین دلیل نوع بهره‌برداری را به مالک واگذار کرد تا نابهنجاری جدی از محل ایجاد مال و مگامال‌ها در شهر ایجاد شده است. جای تاسف دارد که این محتمع‌ها به جای فرصت به تهدید در شهر تبدیل شده است.

آیا آماری وجود دارد که در‌12سال گذشته چه تعداد مال در شهر تهران ایجاد شده است و چند درصد از این مجتمع‌ها براساس طرح تفصیلی بوده است؟

آماری در این باره وجود ندارد اما در حال احصا هستیم. در مجموع به صراحت می‌توانم بگویم تمامی مجتمع‌های چند‌منظوره در قالب مال و مگا‌مال‌ها در چندسال گذشته بدون انجام مطالعات، پیوست‌ها و نیازسنجی‌ها بوده و صرفا نگاه درآمدزایی بوده است البته امکان دارد در یک یا چند مجتمع به‌صورت تصادفی براساس نیازسنجی محلات بوده است.

ساخت این مجتمع‌های چندمنظوره، بدون مطالعات کافی و نیازسنجی برای مردم و دولت هزینه داشته است. آیا مطالعاتی در این زمینه صورت گرفته است؟

مهم‌ترین موضوعی که باید تمام نهادها همچون شهرداری، شورا و حتی دولت در انجام پروژه‌ها مورد توجه قرار دهند این است که رویکرد منجر به ارتقای زندگی شهروندان شود درصورتی‌که با تصمیمات اخیر شهرداری که مغایر با اصول شهرسازی بوده این ارتقا صورت نگرفته و کیفیت زندگی در شهر تهران بشدت کاهش یافته‌است.

صدور مجوز هر مال یا مگامال برای شهرداری تهران بدون مطالعات، پیوست‌ها و نیازسنجی، چه میزان برای شهرداری تهران در چند‌سال اخیر کسب درآمد داشته‌است؟

این درآمد به میزان بارگذاری و تعداد طبقات و سطح اشغال بستگی دارد، در مجموع می‌توان گفت مال و مگا‌مال‌ها ازجمله مجوزهای پول‌ساز برای شهرداری تهران بوده‌اند، یعنی سهل‌الوصول‌ترین و بهترین رویکرد برای درآمدزایی برای شهرداری تهران، دادن مجوزها در پهنه S است، تعرفه‌های این مجتمع‌ها در مقایسه با سایر کاربری‌ها چند برابر است.

چند برابر؟

ضریب K در تهران 16A است، اما برای بسیاری از مال و مگا‌مال‌ها این ضریب به 30تا 50 A برای هر متر‌مربع رسیده است. باید تمامی پرونده‌های مربوط به تمامی مال و مگا‌مال‌ها در چند‌سال گذشته بررسی شود تا مشخص شود چه میزان درآمد از محل تعرفه‌ها حاصل شده است.

با توجه به مسئولیت‌تان در شورای‌شهر تهران، آماری دارید که مشخص شود چند‌درصد از درآمدهای شهرداری از محل صدور مجوز در پهنه S بوده است؟

قسمت عمده بودجه شهرداری تهران یعنی حدود 70درصد از محل صدور پروانه‌های ساخت‌وساز است، بخش قابل‌توجهی از این بودجه از محل تغییر کاربردهاست. یعنی صدور مجوز تجاری و اداری است این‌که از این میزان چه قدر مربوط به مال و مگامال‌هاست، احصا نشده است.

چرا این آمارها با وجود این‌که تخلف است، وجود ندارد؟

متاسفانه با وجود این‌که به‌صورت شفاهی و کتبی تقاضای ارائه گزارش‌ها می‌کردیم، مدیریت گذشته این درخواست ها را جدی نمی‌گرفت. در این باره نیز گزارشی به ما ارائه نشد.

در یک خیابان یا بلوار شاهد حضور چندین مال بزرگ هستیم. آیا صدور این مجوزها براساس پهنه S بوده و تخلفی صورت نگرفته است؟

شهرداری تهران براساس پهنه S است، البته در مواردی این تخلف صورت گرفته است.در فرایند ابلاغ طرح تفصیلی و یکسال تطبیق طرح تفصیلی اتفاقات زیادی رخ داد و موجب شد تا از این محل درآمدزایی کسب کند.

آیا روند توسعه مال و مگامال‌ها در سایر کلانشهرها نیز با رویکرد درآمدزایی بوده است؟

غالب کلانشهرها رویکرد درآمدزایی داشته است تا اراده خدمات به شهروندان، البته برخی از کلانشهرها در ارائه مجوزها دقت بیشتری داشته‌اند.


 منبع:‌روزنامه آسمان آبی