باید و نباید های بلند مرتبه سازی و الزامات آن


در چند سال اخیر کلان شهرها میزبان ساختمانهای بلند مرتبه‏ای هستند که چهره شهر را تغییر داده است. رشد شتابان جمعیت شهری و به تبع آن نیاز به مسکن از یک سو و کمبود امکانات در روستا و شهرهای کوچک در کنار بروز پدیده مهاجرت به کلان شهرها از سوی دیگر، نیاز به سر پناه و تولید مسکن را اجتناب ناپذیر کرده و در نتیجه با سرریز شدن جمعیت به شهرهای بزرگ پدیده ساخت و ساز های بی‏رویه نیز در کانون توجه قرار گرفت.‌‌

در ایران ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در گذشته با کارکردهای مختلف وجود داشته است که در راستای تامین نیاز واقعی شهرها بوده اما آنچه امروزه از روند ساخت‌وسازهای بلند‌مرتبه در محیطهای شهری می‌بینیم، عارضه‏هایی است که بر محیط زیست شهر ایجاد می شود. متاسفانه امروز محیط های شهری تحت تاخت و تاز سوداگری ساخت و ساز قرار گرفته است و آنچه ما از آن به‌‌عنوان شهر یاد می‌کنیم که به مفهوم یک محیط دلپذیر برای زندگی است در آن کمتر دیده می‌شود. اگر پدیده‌ای به نام بلندمرتبه‌سازی موجبات ارتقای کیفیت زندگی ساکنان آن گردد بی‌تردید مخالفتی با این گونه از ساخت‌و‌سازها در شهرها وجود ندارد، اما اگر ساخت و سازهای ما به این هدف نزدیک نگردد باید برنامه ریزی و کنترل بر این گونه توسعه شهری داشته باشیم.

از طرفی از آنجا که منابع زیستی در کشور از حیث آب و باد با محدودیت مواجه است، باید حتی‌الامکان مشوق بلندمرتبه‌سازی نباشیم، مگر آنکه بر اساس ضوابط مبتنی بر مطالعات دقیق و جامع باشد و به یقین برسیم با ایجاد فضاهای بلندمرتبه کیفیت زندگی و فضاهای عمومی گسترش پیدا می‌کند. مسئله روابط انسان‌ها در این بناها، الزامات ایمنی ساختمان، حس تعلق و هویت از دیگر مواردی است که باید در زمینه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه مورد توجه قرار گیرد.

به همین منظور و در راستای مدیریت بلندمرتبه سازی در کلان شهرها بخصوص پایتخت، قوانینی در طرح جامع و تفصیلی تدوین شده که بر اساس آن شهرداری تهران موظف است ضوابط بلند مرتبه سازی جدید را رعایت کند. مطابق با تکلیف طرح تفصیلی، مدیریت شهری موظف بوده ظرف 6 ماه پس از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید شهر تهران یعنی در مهرماه 91، ضوابط بلندمرتبه‌سازی را تدوین و به تایید کمیسیون ماده پنج برساند. تدوین وتصویب این ضوابط با تشکیل ترکیب جدید شورای عالی شهرسازی و معماری در دولت یازدهم و توقف صدور مجوزهای موردی برج‌سازی مورد پیگیری جدی قرار گرفت.

پیش‏نویس ضوابط تدوین شد و در چندین مرحله مورد بررسی قرار گرفت و اشکالاتی بر پیش نویس این ضوابط وارد شد که فرآیند بررسی و تصویب را طولانی کرد. کلی گویی در مورد ضوابط پیش نویس، مطالعات بارگذاری جمعیتی جدید ناشی از برج‌هایی که هنوز به مرحله بهره‌برداری نرسیده‌اند و جمعیتی که به واسطه مجوزهای آینده به شهر اضافه خواهند شد، بحران آب‌شرب، ثبات آلودگی هوا ناشی از اختلال در جریان باد و ایمنی ساختمان‌های بلندمرتبه و ایجاد خدمات روبنایی و زیربنایی، اثبات ضرورت برج‌سازی در شهر تهران، نحوه پهنه‌بندی محدوده‌های مجاز و غیرمجاز برج‌سازی از جمله اشکالات وارده توسط شورای عالی شهرسازی و معماری بر پیش نویس ضوابط تهیه شده توسط مدیریت شهری بود.

پيش‌نويس ضوابط «نحوه احداث برج در تهران» بعد از رفت‌وبرگشت‌هاي متعدد بين شهرداري و شوراي عالي شهرسازي و معماری در نهایت ضوابط هفتگانه بلندمرتبه‌سازی تعیین شد.

سقف‌گذاری برای جمعیت تهران در روز و شب، بررسی دقیق ساختار اقتصادی اجتماعی پایتخت برای آمادگی در برابر زلزله و افزایش ایمنی ساخت و سازها، تعیین مسیرجریان باد و کریدور عبور هوا در تهران، نحوه تأمین منابع آب و خدمات زیربنایی و روبنایی بلندمرتبه‌ها، نقش بناهای بلند در هویت معماری ایرانی ـ اسلامی، محدود بودن بلندمرتبه‌سازی در تهران به جز مکان‌های خاص و تهیه گزارشی از آخرین وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی بلندمرتبه در تهران برای ارائه در شورای عالی شهرسازی و معماری محور ضوابط بلندمرتبه‌سازی تعیین شده است.

براساس این شروط، پارامترهای مدنظر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برای نحوه صدور مجوز ساخت بلندمرتبه در تهران، الزام به حفاظت از ساختار طبیعی شهر تهران است. برمبنای پیش‌بینی اولیه احداث بناهای بلندمرتبه از پنج خط قرمز نباید عبور کند. انسداد کریدورهای دید مطلوب شهر به مناظر طبیعی و نشانه‌های با ارزش شهر تهران، انسداد کریدورهای طبیعی عبور جریان هوای شهر و شریان‌های حیاتی و شبکه اضطراری و حفظ دید برج میلاد به عنوان نماد پایتخت پنج خط قرمز مدیریت شهری به سازندگان برج‌های بلندمرتبه شهر است. تعیین شریان‌های حیاتی و شبکه اضطراری شهر نیز باید ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این بسته پیشنهادی انجام و در کمیسیون ماده پنج به تصویب برسد.

تمایل برای بلند مرتبه‏سازی در تهران امر مذمومی نیست اما به شرط آنکه ساختمانها بر مبنای ضوابط و اصولی ساخته شوند، در این صورت می‏تواند بعنوان یکی از راهکارهای پاسخگویی به نیاز شهروندان تلقی شود.